2020년 7월 부동산 시장이 과연이였때 나온 규제 중의 하나가 임대차 3 법입니다.
이 규제로 인해 전세시장의 대혼란이 일어났었습니다.
임차인이 갑이 되었다는 말이 나올 정도로 임대인에게는 다소 비합리적인 규제였습니다.
오늘은 여기서 전세 끼고 집 매매할 때,
즉 흔히 말해 갭투자 시에 알아야 할 사항에 대해 알아보겠습니다.
대법원 판례
임대차 3 법이 시행되면서 세입자는 2년 더 살 수 있는 계약갱신청구권을 갖게 되었습니다.
이때 집주인은 본인이 직접 거주할 의사를 전달하면 갱신을 거절할 수 있었습니다.
문제는 갱신청구 기간이 만기로부터 6개월에서 2개월 사이 기간 중에
집주인이 바뀌는 경우입니다.
새 임대인이 거주를 원할 경우 기존 세입자의 갱신청구권 행사가 유효한지가 문제입니다.
즉, 새 임대인이 갱신 거절을 할 수 있냐가 핵심이었습니다.
얼마 전 대법원 첫 판결이 나왔습니다.
세입자가 원래 임대인을 상대로 계약 갱신을 요구한 뒤에
새 임대인도 실제 거주를 위해 계약갱신거절을 할 수 있다는 것입니다.
하급심 판결에서 나온 계약갱신요구 당시 등기부상 소유권을 가진 임대인만
실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다는 판결을 뒤집었습니다.
구체적 사례
김 모 씨는 실거주 목적으로 2020년 10월 30이 소유권이전등기를 했습니다.
이 아파트에는 세입자 강 씨가 2019년 4월부터 21년 4월까지
전세 계약을 맺고 살고 있었습니다.
그런데 강씨가 20년 10월 16일 전 집주인에게 계약 갱신을 요구했습니다.
(여기서 포인트는 김 씨가 소유권 이전등기를 하기 전이라는 것입니다.)
새 주인 김 씨는 강 씨에게 실거주할 테니 집을 비워달라고 했는데
강 씨는 계약갱신요구를 했다면서 거절했습니다.
이에 김 씨(새 주인)는 강씨(전세 세입자)를 상대로 건물명도청구소송을 냈습니다.
김씨(새주인)는 1심에서는 승소했지만
2심에서는 패소했습니다.
2심 재판부는 강씨(전세 세입자)가 계약갱신을 요구할 당시
김씨(새주인)는 소유권 이전등기를 마치지 않은 상태라서 임대인이 아니었기에
거절할 수 없다고 판단했습니다.
하지만 대법원은 달랐습니다.
김 씨(새 주인)는 전 집주인의 임대인 지위를 승계한 사람이며,
자신이 매입한 아파트에 실제 거주하려고 했기 때문에
계약갱신을 거절할 수 있다고 하면서
2심을 깨고 사건을 돌려보냈습니다.
이는 임대인 지위를 승계한 사람이
종전 임대인과 별도로 갱신거절권을 행사할 수 있다는 법리를
대법원이 최초로 밝힌 것이라 볼 수 있습니다.
부동산 시장이 아직 바닥을 헤매고 있지만
나중에 분위기가 바뀌어서 갭투자 시기가 온다면
이와 같은 임대차 3 법 리스크를 줄일 수 있을 것 같습니다.
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