안녕하세요 영구입니다.
오늘은 아기곰의 재테크 불면의 법칙이란 책이
전면 개정 리프레시 편으로 출간되어
책의 일부 내용을 소개해 드릴려고 합니다.
지난 몇 년간 부동산 값이 많이 오르자
부동산에 대한 관심이 높아지면서
부동산 투자가 재테크의 한 장르로서
확실히 자리매김한 것 같습니다.
대규모 기관들이 참여하는 주식 시장에 비해
부동산 시장은 개미들이 시장 주체였기 때문에
상대적으로 과학적인 분석 체계가 미흡히였습니다.
과연 주식 시장과 부동산 시장은
같은 성격일까요?
부동산은 실물이다
주식은 실물이 아닙니다.
권리에 대한 지분에 불과 합니다.
주식은 회사의 일정 지분을 소유한다는
일종의 권리증 입니다.
이에 비해 부동산은
자동차나 음식과 같이 실물입니다.
주거 공간으로 인간의 기본 욕구인
의, 식, 주에 해당됩니다.
살고 있는 집의 소유 여부를 떠나서
한 가정에는 하나의 주거공간이 필요합니다.
그러나 단지 주거 공간의 특징이나 위치에 따라
주택 가격이 차이가 심합니다.
교육 환경이 좋은곳,
직장에서 가까운 곳,
넓은 평수의 집이나 환경이 좋은 곳
등등 개인의 차이에 따라 선호하는게
다르지만 대중이 대부분 원하는 곳은
가격이 상승할 수 밖에 없습니다.
그러면 실물이라는 것과 투자라는 것은
어떤 상관 관계가 있을까요?
적어도 아파트는 망해도 쪽박은
차지 않는 다는 점에 매력이 있는거 같습니다.
기업이 망하면 해당 주식은
휴지 조각이 되어 버리지만
아파트는 실물이기에
힘들겠지만 그대로 살면 됩니다.
직접 거주가 힘들다면 전월세를 통해
임대를 주는 방법도 있습니다.
부동산 가격에는 하방 경직성이 있다
부동산은 투자 대상이자 실물이라는
이중성이 있습니다.
실수요자에게는 집값이 오르거나 내리더라도
크게 심리적으로 영향을 주지 않습니다.
실수요자의 시각에서 보면 집값이
오를 경우에만 팔 생각이 생기는 것이고(투자자),
내릴 경우에는 거래에 대한 생각이
없어지는 것입니다.(실수요자)
이렇기 때문에 부동산 특히 주택시장은
한번 오르면 가격이 빠지기 어려운
하방 경직성을 갖게 되는 것입니다.
주택 시장은 레버리지 투자가 가능하다
주식 투자도 대출을 받아서 할 수는 있지만
부동산에서의 전세라는 제도는
단순한 부채가 아닙니다.
2년이란 정해진 기간 내에
그 돈을 갚을 필요도 없고,
심지어 무이자 입니다.
한마디로 양질의 레버리지 입니다.
우리나라에만 있는 전세라는 제도를
이용한다면 자산 증식 속도에
커다란 도움이 될 것입니다.
부동산은 거래 비용이 많이 든다
거래 비용의 관점에서 볼 때
주식은 어떤 주식을 팔았다가 다시 되산다고 하더라도
거래 비용이 1%도 되지 않습니다.
그러나 부동산의 경우는 양도소득세는 별개로 치더라도
팔 때 들어가는 부동산 중개 수수료,
되살 때 소요되는 취득세,
부동산 중개수수료가 수반되어
거래 비용이 보통 2~5%에 이릅니다.
즉 그 이상으로 가격이 하락한다는 확신이 있을 경우에만
팔았다 샀다 하는 전략이 현실성이 있는 것입니다.
부동산은 시장의 반응 속도가 느리다
주식은 어떤 정보에 대해 반응하는 시간이 상당히 빠릅니다.
하루에도 몇 번씩 급등락을 할 수가 있습니다.
이에 반해 부동산 시장은 투자 시장의 성격도 있지만
실수요위주의 시장이기 때문에 반응 속도가 느립니다.
주식은 매초 단위로 시세가 변하는 데 비해
부동산은 주간 단위로 시세를 갱신합니다.
그나마 대부분의 시세가 그 전주와 동일할 때가 많습니다.
이런 점들 때문에 일과 후 또는 주말에
충분히 알아보고, 생각하고,
냉정히 결정 할 수 있는 여유가 있습니다.
부동산에는 기관 투자자가 없다
주식 시장에서의 시장 주도권은
외국인 투자자와 기관 투자자가 가지고 있습니다.
시장의 참여 비중이나 정보의 편증도에서
개미라고 불리는 개인과 비교가 안 됩니다.
이에 비해 부동산 시장 특히 주택 시장에서의
시장 주도권은 개인이 가지고 있습니다.
리츠자 법인 투자자도 있지만
대부분의 거래는 내 집 마련을 하려는
실수요자와 아무추어 투자자에 의해 이루어 집니다.
즉, 개인과 개인 간의 경쟁 시장이란 뜻 입니다.
부동산은 수요와 공급이 제한적이다.
주식 시장은 활황 시에는 거래가 폭발하고
기세가 꺾이면 수요가 급격하게 줄어들어
거래량 분석이 상당히 중요합니다.
이에 비해 아파트 시장은 실수요층이 있기 때문에
상대적으로 수요가 꾸준히 있지만
주택보급률이 어느 정도에 이르면 수요는 제한적입니다.
공급의 측면에서도
주식은 유무상 증자, 지분 매각, 기업 공개등
공급이 급속도록 증가할 수 있지만
아파트 시장은 땅이라는 한정적인 자원이 선결되지 않는 한
무한정으로 공급을 늘릴 수는 없습니다.
즉, 주식 시장은 단기간에 수요와 공급이 증가할 수 있으나,
부동산 시장은 단기간에
수요와 공급이 늘어나기가 어렵습니다.
부동산은 환금성에서 제한적이다
주식 시장은 상장 폐지등 아주 툭수한 경우를 제외하고는
현금과 다름이 없기에 환금성이 뛰어납니다.
이에 비해 부동사은 시세보다 싼값에 내놓지 않는 한
현금화하기가 쉽지는 않습니다.
기간도 주식은 이틀이면 현금화가 이루어지는데
부동산은 계약금부터 잔금 시까지 최소 2개월 이상 소요되므로
현금화하기까지는 몇 달간의 가간을 필요로 합니다.
그러나 반대로 주식 시장처럼 하락장에서의 심리적 영향으로 인한
손절매를 방지 할 수 있습니다.
부동산은 주식보다 초기 자본이 많이 필요하다
부동산은 전세 레버리지를 이용한다고 하더라도
최소 몇천만 원이 있어야 시작할 수 있지만
주식 시장은 몇십만 원, 몇백만 원의
소규모 가본만을 가지고도 시작할 수 있습니다.
주식은 포커, 부동산은 고스톱이다
포커는 패가 잘 들어오지 않으면 중간에 그만 둘수 있지만
고스톱은 내가 치고 싶지 않아도 점수가 날 떄까지 쳐야 합니다.
주식 시장과 부동산 시장도 마찬가지 입니다.
주식 투자는 내가 원하지 않으면 잃을 돈이 하나도 없지만
부동산 시장은 본인의 의사와 상관없이
시장 참여자가 되어서 피해자가 될 수 있습니다.
본인은 부동산 시세에 관심이 없더라도
전세값을 올려줘야 하는 등의 경우가 발생되기 때문입니다.
부동산이 옳다 주식이 옳다의 문제를 가지고
특징들을 알아본게 아닙니다.
근로소득 이외의 시스템 수익으로
경제적 자유를 꿈꾼다면
둘 다 해야 된다고 생각합니다.
단지 자신의 상황이나 성향에 맞게
비율을 조절해서 포트폴리오 구성을 하시길 추천드립니다.
경험해 보지 못했던 인플레이션과
러시아 우크라이나 전쟁 등의 불안한 요소들이
해소되지 못하면서 경제 침제나 위기의 그림자가
점점 빠른속도로 다가오고 있는거 같습니다.
코로나 19가 아직 끝나지도 않았는데
코로나 때보다 더 큰 놈이 올지도 모르겠습니다.
위기는 또 다른 기회라는 말이 있듯이
큰 위기 뒤에는 신흥 부자들이 탄생한다고 합니다.
끝까지 포기 하지 않고 슬기롭게 대처하셔서
경제적 자유를 이루시길 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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