대한민국 부동산 40년

안녕하세요 영구입니다.

 

오늘 소개해 드릴 책은 <대한민국 부동산 40년> 입니다.

이 책은 지금은 절판되어서 구매 하실 수는 없고

가까운 도서관에서 대여하여 읽으시길 추천드립니다.

https://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=2955260 

대한민국 부동산 40년

1. 책 소개

이 책은 1967년부터 2007년까지의 부동산 정책에 대해 자세하게 나와있습니다.

제3~4공화국 시절부터 참여정부 시절까지의 모든 부동산 정책과 

각 정부의 시퀀스가 담겨 있습니다.

 

2007년에 출판된 책인데도 불구하고 내용을 읽다 보면 

현재와 별반 다를 것이 없습니다.

특히 정부의 일관성 없는 부동산 정책으로 부동산 불패를 외치며

전국을 불장으로 만들었다는 부분은 현재의 모습과 매우 유사합니다.

 

역사는 반복된다는 말이 부동산이건 주식이건

투자 사이클에서는 정답인거 같습니다.

 

지난 과거에도 하락장이 있었고 상승장이 있었습니다.

이런 사이클은 규모만 다를뿐 줄곧 이어져 왔습니다.

그래서 과거를 공부하면 앞으로의 사이클 방향을 정확하게는

맞출 수 없으나 어느정도의 방향성은 예측할 수가 있습니다.

 

2. 내용 소개

* 잠재 성장률이 낮은데도 이를 초과해 경기를 부양한다면

(인플레이션 갭) 경기과열, 물가 상승 등이 일어난다.

반면 잠재 성장률이 높은데도 실질 성장률이 여기에 못 미친다면

(디플레이션 갭) 경기 침체 등의 부작용이 나타난다.

 

* 정부가 잠재 성장률을 웃도는 경기부양에 거부반을을 보이는 

보다 근본적인 이유는 인위적인 경기부양은 당장의 약발은 좋지만,

궁극적으로 경제의 기초체력 (성장 잠재력)을 

갉아먹는다고 판단하기 때문이다.

특히 부동산 시장이 극도로 불안한 상황에서 재정확대, 규제완화 등

대대적인 경기 부양은 투기 심리를 자극해 큰 낭패를 초래할 수 있다.

 

* 선거를 앞두고 각 후보들이 득표를 위해 그린벨트 해제, 재건축 규제 완화,

도시개발사업 등 각종 선심성 공약을 쏟아내 투기 심리를 자극한다.

 

* 건설업의 특성상 전후방 산업 연관효과, 고용 창출 효과가 매우 커

경기 부양의 효과가 가장 크다.

 

* 대게 집값이 오르기 전에는 먼저 전셋값이 뛰는 현상이 나타난다.

이는 전셋값이 주택 실소유의 변화를 가장 정확하게 반영하기 때문이다.

 

* 주택 보급율 100%의 함정

- 어떤 자료에서는 건축 허가를 기준으로, 

또 다른 자료는 착공을 기준으로 하는 등 제각각이다.

 

* 주택 보급률이란 주탁수를 가구 수로 나눈 비율인데 

분모인 가구 수에 1인 가구가 빠지기 때문에 실제보다 

주택보급률이 높아 보이는 착시 현상이 발생한다.

 

* 토지 보상 비용의 급격한 증가와 도로, 전력 등 수조원 규모의

간선시설 비용이 고스란히 분양가에 전가되는 현상,

저밀도 친환경 개발을 표방해 용적률을 낮추는 방향의 개발도

아파트 가격 상승의 주요 원인이다.

 

* 1980년 12월 제정된 택지개발촉진법(택촉법)은 

특정지역의 땅을 건설부 장관이 택지 개발 예정 지구로 지정하면

이 땅에 적용되는 도시 계획법 등 19개 관련 법령의 효력을

일시에 정지시킨 뒤 한국토지공사, 대한주택공사, 지방자치단체가

일괄 매수해 택지로 개발할 수 있도록 허용한 법이다.

 

* 취약한 주택 대출 구조에 따른 금융 위험을 낮추고, 

장기 고정금리로 주택 구입 자금을 빌려줘 

서민들의 내집마련 기회를 넓히기 위해 '주택금융공사'라는 

별도기관을 설립하는 방안은 2003년 3월 27일 청와대에서

열린 참여 정부의 첫 경제정책 조정회의에서 보고되있고,

곧바로 공식 발표되었다.

 

* 과다한 개발이익을 공약으로 환원할 장치를 완비한 뒤

재건축을 주택 공급의 요긴한 수단으로 쓸 수 있다는 

시각이 갈수록 확산되고 있다.

개발이익의 사유화를 막고, 분양가 상한제 등을 통해 

지나친 가격상승을 억제할 수 있다면 재건축을 신규주택 공급의

원천으로 유용하게 활용할 수 있을 것이다.

 

* 임대주택 건설을 돈 문제와 질격된다.

건설비를 회수하는데 시간이 오래 걸리는 까닭에 장기임대주택 건설은

민간뿐 아니라 정부에도 부담스러운 사업이었다.

그래서 10년 이상의 장기임대주택 건설 사업은 처음에는 기세 좋게

시작되었다가도 곧 자금 확보 문제에 직면, 축소되거나 중단되곤 했다.

 

* 1970년대 후반 , 1980년대 후반, 2001년에서 2007년까지 등

과거 3차에 부동산 가격 급등기에는 모두 시중에 돈이 너무 많이 풀리고,

주택 공급이 부족했다는 공통점이 있다.

 

3. 느낀점

지난 코로나로 인해 양적완호로 인한 풍부한 유동성과 저금리로 인해 

전국민의 관심사가 투자였습니다.

 

누군가의 시선에선 투기 일수도 있습니다.

물론 투기의 세력은 잘못된 것이 맞습니다.

그 세력으로 인해 선의의 피해자가 나오기 때문입니다.

 

그러나 가장 잘못된 것은 아무것도 하고 있지 않고 있는 당신입니다.

 

이제 어느정도 코로나가 끝이 보이는거 같은데 

올해 내년은 힘들겠지만 결국 경제도 안정을 찾을 것입니다.

그 때는 결과가 보일 것입니다.

 

지금 공부를 하고 있는 사람과 관심 없이 

근로소득만을 가지고 있는 사람의 차이가......

 

부동산 시장의 안정화 방법중 가장 대표적인 방법이 

공급을 늘리는 것입니다.

 

이는 과거 노태우 대통령 시절 200만호 건설 때 보여줬습니다.

그리고 지금 많은 물량이 있는 대구 시장이 그렇고

많은 물량이 예상되는 인천, 포항 등의 지역이 

공급의 영향으로 조정을 받고 있고 예상됩니다.

 

이런 정답이 있는데도 지난 10년동안 서울의 재개발 재건축을

개발이익을 공익으로 돌려야 한다는 명목에 제한해 오면서

부지가 앖는 서울의 집값을 폭등 시켰습니다.

 

물론 200만호 같이 엄청난 규모의 공사가 동시에 시작되면 

예산뿐만 아니라 과거에도 그랬듯 불량 레미콘, 공사장 인부 부족

등으로 인한 부실공사 우려가 있습니다.

 

하지만 이는 법과 제도를 통해 평소에도 감사를 해야하는 부분이고

지난 광주 아이파크 붕괴 사고 때만 봐도 과도한 공급의 문제만이 아닌

무리한 공사를 진행하다 생긴 참변이였습니다.

 

최근 정부가 바뀌면서 1기 신도시 재건축 이슈가 많은데

순차적으로 진행이 잘 되어서 안정적인 공급이 되었으면 합니다.

 

금리만 복리로 스노우볼 효과가 있는 건 아닙니다.

지금 하고 있는 여러분의 공부도 나중에는 

스노우볼 효과를 일으켜 다음 사이클에는 

더욱 큰 수익률이 여러분에게 보상해 줄 것 입니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.